Um contrato de aluguel dura anos, mas o mercado muda o tempo todo. Com o tempo, é comum que o valor pago pelo imóvel se descole da realidade — para baixo, prejudicando o locador, ou para cima, pesando sobre o locatário. Quando as partes não chegam a um acordo sobre o novo valor, o caminho é a ação revisional de aluguel.
O ponto central dessa ação é técnico: determinar quanto o imóvel realmente vale de aluguel hoje. Essa determinação é feita por avaliação locatícia — e é ela que fundamenta a decisão do juiz.
A TRAVASSOS & NOMURA elabora laudos de avaliação locatícia em Recife e Região Metropolitana, assinados por Dyego Travassos (CRECI-PE 17344, CNAI 42656), com validade técnica para uso em revisional e negociação.
O que é a ação revisional de aluguel
A revisional é a ação prevista na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) que permite a locador ou locatário pedir a atualização do valor do aluguel para o preço de mercado, quando o contrato já vigora há algum tempo e o valor não reflete mais a realidade.
Ela não se confunde com o reajuste anual por índice (IGPM ou IPCA), que apenas corrige a inflação. A revisional discute o valor de mercado em si — que pode ter se distanciado do contrato mesmo com os reajustes aplicados.
Em regra, a ação pode ser proposta quando o contrato vigora há três anos sem revisão do valor, e a negociação amigável não resolveu a divergência.
Por que o valor do aluguel se descola do mercado
Vários fatores fazem o valor contratado deixar de corresponder ao mercado:
- Valorização ou desvalorização do bairro: novas obras, comércio, mobilidade ou segurança mudam a atratividade da região
- Mudança no imóvel: reformas, melhorias ou, ao contrário, desgaste e falta de manutenção
- Reajustes por índice defasados: IGPM e IPCA corrigem inflação, mas não capturam a dinâmica específica do mercado imobiliário local
- Contratos antigos: quanto mais longo o vínculo, maior a tendência de o valor ficar defasado
Como a avaliação locatícia calcula o valor justo
A avaliação locatícia é o instrumento técnico que determina o valor de mercado do aluguel. O processo é análogo ao da avaliação para compra e venda, mas voltado ao mercado de locação da região, e segue a metodologia da ABNT NBR 14.653.
Os principais fatores analisados são:
Localização
Bairro, proximidade de comércio, escolas, transporte e vias de acesso. Um imóvel em Boa Viagem ou Parnamirim tem dinâmica de locação distinta da de outras regiões de Recife, mesmo com área e padrão semelhantes.
Características físicas
Área útil, número de quartos, vagas de garagem, padrão de acabamento, estado de conservação e lazer do condomínio.
Mercado de locação no momento
A pesquisa considera imóveis semelhantes efetivamente ofertados para aluguel na mesma região, estabelecendo o valor que o mercado pratica hoje — com homogeneização das diferenças entre eles.
Finalidade residencial ou comercial
Imóveis comerciais têm lógica própria de precificação, com variáveis específicas de uso e fluxo.
O resultado é um valor fundamentado, e não uma estimativa — o que é essencial quando ele será usado como prova técnica em juízo.
O laudo como prova na revisional
Na ação revisional, o laudo de avaliação locatícia serve como prova técnica para as duas partes. O locador o utiliza para demonstrar que o aluguel está abaixo do mercado; o locatário, para mostrar que está acima. Havendo divergência, o juiz pode nomear perito, e cada parte pode indicar assistente técnico.
Um laudo bem fundamentado, com pesquisa de mercado consistente e metodologia clara, tem peso decisivo — enquanto uma estimativa sem base técnica dificilmente sustenta a pretensão.
Antes de entrar com a ação: a via da negociação
Nem sempre a revisional judicial é o melhor caminho. Em muitos casos, apresentar à outra parte um laudo de avaliação locatícia técnico e imparcial é suficiente para reabrir a negociação e chegar a um acordo — mais rápido e menos custoso do que o processo.
O laudo funciona, aqui, como base objetiva: retira a discussão do campo da opinião e a coloca em números fundamentados, facilitando o entendimento.
Como a TRAVASSOS & NOMURA pode ajudar
A TRAVASSOS & NOMURA realiza avaliação locatícia para revisional e negociação em Recife e Região Metropolitana, com o mesmo rigor técnico aplicado aos laudos de avaliação e perícia judicial. Atuamos tanto na produção do laudo quanto como assistência técnica em ações revisionais.
Se você é proprietário, inquilino ou advogado e precisa recalcular o valor de um aluguel com base técnica, fale com o especialista pelo WhatsApp (81) 99430-8019.
